مجلة عالم العقارية دولية متخصصة في العقار و الإستثمار و السياحة و الرفاهية
ارتفاع معدلات عرض الوحدات الإدارية والسكنية يجعل السوق في أبوظبي أكثر تنافسية وجذبًا للمشروعات والإسكان
تقرير حول أداء سوق المشروعات الإدارية والسكنية في أبوظبي
الربع الثالث من عام 2012
سي بي آر إي للبحوث والاستشارات العالمية
المعروض من الوحدات الإدارية 3%
معدل إيجار الوحدات السكنية -6%
معدل الإيجار في منطقة الأعمال المركزية 0,0%
النقاط المهمة:
- تشير تقارير مركز الإحصاء في أبوظبي إلى أن الغالبية العظمى (76%) من المشروعات العقارية المكتملة في الإمارات العربية المتحدة خلال عام 2012 كانت لأغراض سكنية.
- يُظهر نشاط المعاملات في كلٍ من القطاع التجاري والسكني مؤشرات للتعافي بعد فترة الركود أثناء الصيف.
- تظل معدلات إيجار الوحدات الإدارية الرئيسة ثابتة، على الرغم من الشروط والحوافز الممنوحة لصالح المستأجرين.
- تواصل مشروعات التطوير السكنية الرئيسة تلقي استجابة سوقية إيجابية.
نظرة عامة
تشير تقارير صندوق النقد الدولي إلى أن مستقبل الاقتصاد في الإمارات العربية المتحدة سيكون إيجابيًا؛ حيث من المتوقع أن يرتفع إجمالي الناتج المحلي بنسبة 3,5%، مدفوعًا بصورة أساسية بتحسن الظروف في أبوظبي وجارتها دبي.
وطبقًا لغرفة تجارة وصناعة أبوظبي فمن المنتظر أن ينمو اقتصاد أبوظبي ليقترب من 4,0% خلال عام 2012 على خلفية الأداء القوي للقطاعات غير النفطية. وقد سجلت الإيرادات غير النفطية في عام 2011 نموًا بلغ 7,0% تقريبًا، مما يسهم بنحو 42,0% من إجمالي الناتج المحلي في أبوظبي.
ستقوم استثمارات القطاع الخاص بدور مهم في التنمية الاقتصادية في أبوظبي؛ حيث تعمل الحكومة على تعزيز برنامج التنوع الاقتصادي بصورة أكبر.
وقد توقعت دائرة التنمية الاقتصادية نمو الاستثمارات خلال العام الجاري بنحو 11% بصورة فعلية، الأمر الذي قد يتبعه معدل للنمو يقترب من 9% سنويًا خلال الفترة من 2013 إلى 2016.
ولا يزال تضخم رأس المال في أقل معدلاته التاريخية؛ حيث ارتفع بنسبة 1,3% فقط خلال الشهور التسعة الأولى من 2012.
ويجب أن يساعد تراجع الإقبال على الإيجارات السكنية في كبح معدلات التضخم على مدار ما يتبقى من العام حتى 2013.
سوق الوحدات الإدارية
شهد قطاع تأجير الوحدات التجارية نموًا في نشاطه خلال هذا الربع من العام، حيث ارتفع معدل الاستفسارات من قِبل المستأجرين العاملين بالقطاعين الحكومي والخاص.
ظلت معدلات إيجار المكاتب الرئيسة داخل المشروعات العقارية الفاخرة في أبوظبي ثابتة عند سعر يتراوح بين 1,600 و1,900 درهم إماراتي للمتر المربع سنويًا. وعلى الرغم من ذلك فقد شهد متوسط أسعار الإيجار في جميع أنحاء الإمارات تراجعًا طفيفًا؛ حيث هبط بنسبة 2% خلال الربع السابق.
تواصل معدلات إيجار المكاتب الثانوية الأقل جودة انكماشها بنسبة تتراوح بين 3% و5% خلال الربع الثالث من عام 2012، الأمر الذي يزيد من حجم الاختلاف بين المكاتب العالية الجودة وغيرها الأقل جودة. ويتراوح في الوقت الحالي متوسط معدل الإيجار السنوي للمكاتب الثانوية بين 700 و1,300 درهم إماراتي للمتر المربع سنويًا.
وعلى الرغم من التراجع المستمر في معدلات الإيجار إلا أن هذا التراجع يشهد درجة من التباطؤ؛ حيث أصبح الآن في أدنى مستوياته منذ بداية ركود سوق العقارات.
وعلى الرغم من الشعور بزوال أسوأ الآثار الناجمة عن التراجع، إلا أنه لا تزال توجد ضغوط واضحة على مُلاك الأراضي من أجل الحفاظ على القدرة التنافسية. وعادة ما تشمل الحوافز أسعارًا مخفضة وفترات مجانية تتوفر في البنايات التجارية القديمة التي تقع بدورها تحت ضغط العقارات الجديدة ذات الجودة الأعلى في أنحاء المدينة.
ومع استكمال المشروعات العقارية للوحدات الإدارية الجديدة يُتوقع ارتفاع حجم العرض إلى جانب تراجع متوسط معدلات إيجار المكاتب بصورة أكبر خلال الشهور الستة القادمة، وذلك في حال انخفاض المعدلات لتستقر عند الأرقام الأُحادية مقارنة بالأرقام الثنائية التي سُجلت خلال فترات طويلة من عامي 2009 و2010.
ومن المتوقع أن تتحسن معدلات الطلب على المكاتب خلال الشهور الاثني عشر القادمة؛ حيث يشهد القطاع الخاص النشط تحسنًا في الظروف وسط استمرار تدفق الاستثمارات الحكومية. إلا أنه من المتوقع في الوقت الحالي أن يتجاوز العرض حجم الطلب الجديد، الأمر الذي سيؤدي إلى تفاقم نمو معدلات الوحدات الشاغرة.
سوق الوحدات السكنية
يعمل التزايد السريع للمشروعات السكنية في أبوظبي على طرح فرص لحصول السكان على وحدات بأسعار أقل؛ حيث يظل متوسط معدلات الإيجار ثابتًا في مسار التراجع. كما أن ذلك له أثر كبير على معدلات التضخم التي ظلت في مستويات منخفضة لفترة طويلة من العام الماضي.
وقد أشار تقرير أخير لمركز الإحصاء- أبوظبي إلى تزايد عدد المشروعات العقارية المكتملة في الإمارة، غالبيتها من المشروعات السكنية (75%).
وخلال الربع الثاني من عام 2012 اكتمل إنشاء إجمالي 1,516 بناية في إمارة أبوظبي، يقع 68% منها حول أبوظبي وداخلها، بينما تتوزع المشروعات المكتملة الباقية على المنطقة الغربية (23%)، والعين (9%). وقد أوضح تقرير مركز الإحصاء – أبوظبي أيضًا أن 3,302 وحدة سكنية كانت قد اكتملت في الربع الثاني من العام، بزيادة قدرها 17% من 2,816 وحدة سكنية في الربع الأول، مما يعكس تدفق المشروعات السكنية بصورة كبيرة.
كما تواصل معدلات إيجار الوحدات السكنية انخفاضها في الإمارة؛ حيث باتت العوامل المتعلقة بالفئة العمرية مهمة بصورة أكبر بالنسبة للمستأجرين من أجل تحديد السعر العادل المناسب لهم. الأمر الذي يؤدي إلى الوصول إلى أعلى درجة من التباين بين المواقع الرئيسة والثانوية من جانب، وبين العقارات الجديدة والمتقادمة من جانب آخر.
كما تواصل سوق العقارات الجديدة الفاخرة –مثل “اتحاد تاورز”، و”إيسترن مانجروف رزيدنسيز”، و”سانت ريجيز رزيدنسيز”- تحقيق أسعار إيجار مرتفعة؛ حيث استقرار نسبة الإشغال إلى جانب ارتفاع الطلب من قِبل الشركات، الأمر الذي يساعد في دعم معدلات الإيجار على الرغم من التراجع الملحوظ لها في غالبية المشروعات السكنية. ولكن في حين يترقب السوق المزيد من عروض الإسكان الفاخر في مشروعات “وورلد تريد سنتر رزيدنسيز”، و”نيشن تاورز”، و”لاند مارك تاور” قد نتوقع الانخفاض التدريجي في معدلات الإيجار في الوقت الذي تحتدم فيه المنافسة، مما سيُعد مؤشرًا جيدًا على استدامة سوق العقارات الفاخرة؛ القطاع الذي عانى لوقت طويل من انخفاض حجم العرض داخل المشروعات السكنية في أبوظبي.
وقد تراجع -بصورة عامة- متوسط معدل الإيجارات السكنية بنسبة 6% مقارنة بالربع الماضي. ويتضح الاختلاف الكبير بين المشروعات السكنية؛ حيث تتفوق بعض المناطق والمشروعات العقارية على غيرها على المستوى الأعم داخل السوق، وينعكس ذلك بقوة في تحليلنا حول أداء الإيجار؛ إذ نلاحظ استقرار معدلات الإيجار في بعض المشروعات العقارية، في حين تراجعت تلك المعدلات بنسبة تراوحت بين 3% و9% في مشروعات أخرى. ولكننا في هذه المرحلة من دورة التطور لا نتوقع الانتهاء الفوري لهذا الاتجاه حتى مع دخول المشروعات العقارية الأفضل جودة إلى السوق، الأمر الذي سيزيد من حدة الضغط على الوحدات السكنية المتقادمة أو الأقل جودة.
وعلى الرغم من تحسن الظروف في دبي وانخفاض أسعار الإيجار بوجه عام في أبوظبي، إلا أن أسعار العقارات في العاصمة الإماراتية لا تزال أعلى بصورة طفيفة مقارنة بأسعارها في دبي، وعلى سبيل المثال في الوقت الحالي يقل متوسط سعر الإيجار السنوي للاستديو في دبي قليلًا عن 40 ألف درهم إماراتي للوحدة سنويًا مقارنة بـ 45 ألف درهم إماراتي للوحدة سنويًا لوحدة سكنية مماثلة في جزيرة أبوظبي الرئيسة.
وقد تأثرت الفيلات السكنية بصورة أقل بانخفاض معدل الإيجارات؛ حيث يبلغ التراجع الفصلي في العادة نسبة تتراوح بين 2% و5%، في حين تواصل المشروعات السكنية التي تخضع لإدارة جيدة في المواقع الرئيسة وتتمتع بمرافق ذات جودة عالية إلى جانب درجة كبيرة من سبل الراحة جذبَ أعلى معدل من الطلب، ومن ثَم الفوز بأعلى معدل للإيجارات.
ويسهم العرض الثابت للفيلات الجديدة في الجزيرة الرئيسة في الحفاظ على معدلات الإيجار القائمة بالفعل، على الرغم من تراجعها في المواقع الثانوية. ويتوقع أن تأتي غالبية العرض على الفيلات السكنية بأبوظبي في مشروعات مجتمعات الإسكان الإماراتية مثل “وطني”، و”الفلاح”، و”ياس أيلاند هاوسينج”. وعلى الرغم من توزيع تلك الوحدات السكنية على مواطني الإمارات بصورة أساسية إلا أن المنافسة في سوق الإيجار ستظل كبيرة.
التوقعات المستقبلية
لوحظ تحسن طفيف في أعقاب التباطؤ الذي شهدته بداية العام في قطاع إيجار الوحدات التجارية. ومن المتوقع أن يستمر هذا الاتجاه على مدى الاثني عشر شهرًا القادمة؛ إذ بدأ المستأجرون –الذين كانوا يشعرون بالتردد إزاء الإقدام على استئجار الوحدات سابقًا- في الاستفادة من ظروف السوق المواتية والارتفاع الكبير لعدد المكاتب ذات الجودة العالية، من أجل الحصول على الوحدات مقابل أسعار جذابة.
وستظل المكاتب ذات المساحات الصغيرة هدفًا لغالبية المستأجرين؛ حيث لا يزال العديد منهم غير متحمس للمساحات الكبيرة مع استمرار حالة انعدام الثقة إزاء تحسن الاقتصاد العالمي. إلا أنه من المتوقع أن يجري الانتهاء خلال عام 2013 من تسليم عدد من الطلبات على المكاتب ذات المساحات الكبيرة؛ حيث إن الطلب على الوحدات الكبيرة داخل السوق كان نشطًا على مدار العام الماضي.
وعلى الرغم من تباين الأسعار المتزايد -إلى جانب تنامي عدد الوحدات المطروحة في المجتمعات العمرانية الجديدة وداخل المناطق السكنية المتطرفة من الجزيرة- إلا أن المناطق الحيوية في الجزيرة الرئيسة حافظت على شعبيتها. ولا تزال “السهولة” عاملًا أساسيًا في توجيه اختيار المستأجرين الذين يفضلون البقاء في مناطق بوسط المدينة بدلًا من الانتقال إلى مناطق ثانوية أقل سعرًا.
إلا أن ما أُعلن مؤخرًا حول إلزام موظفي الحكومة بالإقامة داخل الإمارة يثير جدلًا محتملًا من أجل إنشاء مشروعات سكنية في العاصمة ذات أسعار أكثر تحملًا. وعلى الرغم من العرض الكبير للوحدات الجديدة التي يجري تسليمها بالفعل، وتلك التي لا تزال تحت الإنشاء، إلا أن الخيارات السكنية لا تزال محدودة بالنسبة للمستأجرين ذوي معدلات الدخل الأقل. وفي الوقت الحالي تتوفر الوحدات السكنية “ذات الأسعار المعقولة” في المناطق المتطرفة عن الجزيرة كمنطقتي “خليفة سيتي”، و”إم بي زد”، على الرغم من أن البنية التحتية لوسائل الانتقال التي تخدم تلك المواقع لا تزال محدودة إلى حد ما.
